Как не быть обманутым при покупке земельных участков?

Как объяснил адвокат Евгений Моторин adigea.aif.ru, покупатель сельхозземель допустил их нецелевое использование. Участки, занятые многолетними насаждениями и подлежащие особой охране, фактически выводились из сельскохозяйственного оборота под обещания застройки.

Данное гражданское дело рассмотрено Майкопским районным судом с последующим апелляционным пересмотром в Верховном Суде Республики Адыгея. Судебные акты вступили в законную силу.

Эксперт также рассказал, что грозит физическому лицу, организовавшему данную схему.

«В настоящее время в открытых источниках отсутствуют сведения о привлечении указанного физического лица к административной или уголовной ответственности. Прокуратура Майкопского района в декабре 2025 года информировала о направлении исков в суд и контроле за исполнением решения о реституции, но не о возбуждении уголовного дела (реституция — это приведение сторон в первоначальное положение).

На практике реализация реституции осуществляется следующим образом: решение суда направляется в Управление Росреестра по Республике Адыгея, которое исключает записи о правах покупателей и восстанавливает записи о праве продавца на исходные участки. Взыскание денежных средств с продавца производится службой судебных приставов в пользу каждого покупателя, обратившегося с соответствующим исполнительным листом.

Недобросовестному продавцу сельхозземель может грозить гражданско-правовая ответственность. Речь идет об обязанности возвратить всем покупателям полученные денежные средства. Кроме того, обязанность возместить покупателям убытки, если таковые возникли (например, стоимость неотделимых улучшений участков, если покупатели успели что-либо возвести).

В числе потенциально возможных мер ответственности и административная - по статье КоАП РФ «Использование земельных участков не по целевому назначению».

«Хотя в данном случае правонарушителем выступал продавец, а не конечные покупатели, его действия по приобретению участков с целью последующей перепродажи под видом садоводства могут квалифицироваться как использование земель с нарушением. Штраф для физлица – от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости участка, но не менее десяти тысяч рублей», - уточняет Евгений Моторин.

Если будет доказан умысл продавца на хищение средств приобретателей участков путем сообщения ложных сведений о их назначении, то фигуранту может грозить ответственность сразу по нескольким статьям уголовного кодекса - ст. 159 УК РФ «Мошенничество» и ст. 170.2 УК РФ «Внесение заведомо ложных сведений в межевой план, технический план, карту-план территории». По второй указанной статье - это в случае, если будет установлено, что раздел участков и постановка на кадастровый учет осуществлены на основании подложных документов.

«Практика прокурорского надзора в Адыгее за 2024-2025 годы свидетельствует: по аналогичным фактам махинаций с землями сельхозназначения органами прокуратуры инициировалось возбуждение уголовных дел по части 4 статьи 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере) и части 1 статьи 293 УК РФ (халатность должностных лиц). В данном конкретном деле информация о возбуждении уголовного дела в официальных источниках отсутствует», - добавил юрист.

Какие последствия влечет признание сделок недействительными?

Как рассказал Евгений Моторин, для покупателей это означает:

• Прекращение права собственности на приобретенные земельные участки – соответствующие записи будут исключены из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
• Возврат денежных средств, уплаченных по договорам купли-продажи, за счет продавца.
• При совершении сделок мены – возврат обмененного имущества либо его стоимости.

Для продавца это означает:

• Утрату права собственности на образованные им 254 участка.
• Восстановление в ЕГРН записей о его праве на исходные 9 участков сельскохозяйственного назначения общей площадью 18,5 га.
• Обязанность возвратить полученные от покупателей денежные средства.

Как избежать ошибок при приобретении земельных участков сельскохозяйственного назначения?

Потенциальным приобретателям земель в Майкопском, Тахтамукайском районах Адыгеи, а также в пригородах Краснодара и Крыма, где аналогичные схемы получили распространение, необходимо соблюдать следующие правила правовой проверки:

До заключения договора:

Проверить категорию земель и вид разрешенного использования через публичную кадастровую карту или выписку из ЕГРН. Участки сельскохозяйственного назначения с видом «садоводство» предназначены исключительно для выращивания плодовых культур, но не для строительства жилья (за исключением садовых домов, что не тождественно гостиницам и ресторанам).

Убедиться, что участок не относится к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям. Такие земли обведены особым контуром в кадастре и их оборот ограничен.

Выяснить, не образован ли приобретаемый участок в результате раздела, нарушающего требования о минимальном размере. Данные сведения содержатся в разделе «Характеристики объекта» выписки ЕГРН.

Получить информацию о предыдущих сделках с участком: не совершались ли с ним многократные отчуждения за короткий промежуток времени – это маркер «спекулятивной цепочки».

Обратиться за бесплатной консультацией в территориальный орган Росреестра или публичный орган, осуществляющий муниципальный земельный контроль.

При оценке коммерческого предложения:

Относиться критически к заверениям о «неминуемой смене категории», «планах перевода под ИЖС», «согласованной застройке», не подтвержденным документально.

Учитывать, что администрации муниципальных образований не вправе произвольно изменять разрешенное использование сельхозземель – это длительная процедура, требующая экологических экспертиз и изменения документов территориального планирования.